Le richissime investisseur émirati Mohamed Alabbar a récemment dévoilé le projet « Šas Heights », prévu près du lac de Šas (Šasko jezero), sur le territoire de la commune d’Ulcinj, dans le sud du Monténégro. Toutefois, ce projet — qui comprend un hôtel et plusieurs immeubles résidentiels — entre en conflit avec le principal document d’urbanisme du pays : le Plan d’aménagement du territoire du Monténégro (PUP), en cours jusqu’en 2040.
Les terrains jouxtant le lac de Šas, où Eagle Hills, la société détenue par Mohamed Alabbar, prévoit de construire, sont classés dans le plan d’aménagement comme « zone forestière et autre espace naturel », une désignation qui interdit toute nouvelle construction. Les partenaires monténégrins de Mohamed Alabbar dans cette nouvelle entreprise seraient Cungu & Co, détenue par Nazif Cungu, ancien maire d’Ulcinj, et Bond, une société récemment créée par les entrepreneurs Nikola Kostić, Lazar Mišurović et Milovan Novaković.
Mohamed Alabbar et ses partenaires prévoient de construire un complexe éco-touristique comprenant un hôtel de 69 chambres, 29 villas et 30 appartements. Bien que le plan national d’aménagement du territoire classe la zone autour du lac de Šas comme inconstructible, un document de niveau inférieur — à savoir le plan d’aménagement et d’urbanisme de la municipalité d’Ulcinj, valable jusqu’en 2020 mais toujours en vigueur, car il n’a jamais été remplacé — autorise la construction dans ce secteur.
Selon l’avant-projet récemment présenté par Mohamed Alabbar, le complexe serait une réalisation à forte densité — comparable à une petite ville — située dans un environnement naturel resté totalement intact jusqu’à présent. Le Centre pour le journalisme d’investigation du Monténégro (CIN-CG) a contacté Eagle Hills au sujet du projet ; l’entreprise a refusé de répondre aux questions concernant l’aménagement du territoire et la protection de l’environnement.
Privatisation des terres publiques
Le ministère de l’Aménagement du territoire, de l’Urbanisme et des Biens de l’État et la municipalité d’Ulcinj indiquent que le nouveau projet est élaboré sur la base d’une étude de 2012 prévoyant la construction d’un éco-village et d’un centre touristique dans la localité de Šas. Le document en question avait suscité une vive controverse lors de son adoption, ayant été approuvé à la demande du maire de l’époque, Nazif Cungu, pour un projet situé sur un terrain lui appartenant.
Or, il avait adjoint 30 000 mètres carrés supplémentaires de terres publiques à ses quelque 50 000 mètres carrés de terrain privé, transformant ainsi de facto un bien de l’État en propriété privée. Nazif Cungu avait été entendu par le parquet d’Ulcinj et le Parquet spécial avait ouvert en 2016 une enquête à son encontre ainsi qu’à celle de son prédécesseur à la mairie, Gzim Hajdinaga, tous deux soupçonnés de diverses fraudes. Toutefois, la procédure a finalement été classée sans suite.
Les registres fonciers, examinés par le CIN-CG, révèlent qu’une part importante de la zone destinée à l’éco-complexe demeure propriété de l’État, appartenant plus précisément à l’entreprise publique Putevi doo, chargée de l’entretien du réseau routier. Le projet englobe un tronçon de la route reliant les villages environnants au lac.
En vertu de la loi de 2025 sur l’aménagement du territoire, les plans non conformes au schéma directeur de niveau supérieur doivent être harmonisés ou remplacés. Plus précisément, comme l’explique Sonja Dragović, chercheuse à l’Institut universitaire de Lisbonne, la loi impose aux autorités locales d’adopter de nouveaux documents d’aménagement du territoire dans un délai de 22 mois suivant l’entrée en vigueur de la loi, soit d’ici le début 2027.
Bien que le projet ne soit pas conforme au document de planification étatique, le ministère a délivré un permis technique d’urbanisme pour la construction en janvier 2026. Cette autorisation porte sur 20 000 mètres carrés de terrain supplémentaires appartenant à Nazif Cungu — des terres non incluses dans l’étude préliminaire susmentionnée —, laissant ainsi supposer que le projet final sera plus vaste qu’initialement prévu.
Interrogé par des journalistes, le ministère a soutenu que le permis délivré ne concernait qu’une seule parcelle urbaine. « Pour les autres parcelles, nous suggérons de contacter le service compétent de la municipalité d’Ulcinj. » La municipalité précise toutefois qu’elle ne dispose pas d’informations précises sur l’envergure du projet et qu’elle n’a pas le pouvoir de l’approuver, cette responsabilité incombant au ministère et à l’architecte en chef du Monténégro. L’Agence pour la protection de l’environnement signale qu’aucune demande n’a été déposée concernant le projet de Šas pour déterminer si une étude d’impact environnemental est requise.
Selon tous les documents d’aménagement du territoire, la zone du lac de Šas devrait être protégée.
L’année dernière, après l’échec d’une tentative de concrétisation de ses projets grandioses à Velika Plaža (Ulcinj), Mohamed Alabbar avait annoncé son intention de construire sur d’autres sites au Monténégro, notamment à Buljarica, à Šasko Jezero et dans des zones du nord du pays. Le projet Šas Heights est celui qui serait le plus près de se réaliser.
« Selon tous les documents d’aménagement du territoire, la zone du lac de Šas devrait être protégée », affirme Azra Vuković, de l’ONG Green Home. « En 2015, nous avons préparé un addendum à l’étude de conservation pour cette zone, mais les institutions n’ont pas finalisé la procédure. Par conséquent, ce secteur — qui présente toutes les caractéristiques requises et devrait être classé monument naturel — ne bénéficie toujours d’aucune protection institutionnelle. »
Bien que le plan d’aménagement du territoire classe la zone de Briska Gora et Šasko Jezero comme une zone naturelle intacte, la municipalité a approuvé des modifications à ce plan et adopté trois études préliminaires prévoyant la construction d’importantes infrastructures touristiques. « Ces études de faisabilité — en particulier celle concernant la construction d’un complexe écotouristique, qui impliquait des terrains publics en plus de parcelles privées — auraient dû être abandonnées. Elles ne reflètent pas de manière réaliste les besoins et le potentiel de la zone du lac de Šas et ouvrent la voie à la destruction de nos sites naturels et archéologiques », avertit Azra Vuković.
Les documents en question ne tiennent compte ni de la valeur naturelle du lac ni des besoins spécifiques de la zone ; ils ne répondent pas non plus aux normes de protection de l’environnement que le Monténégro, en tant que candidat à l’adhésion à l’UE, est tenu de respecter. L’une de ces trois études de faisabilité porte sur la construction d’un terrain de golf de 18 trous sur la rive sud de Šasko Jezero, en direction de Briska Gora. Un projet de complexe de golf avait déjà été envisagé pour cette zone en 2013, sous le mandat de Nazif Cungu. Ce dernier avait personnellement soutenu le projet, le présentant à des investisseurs potentiels.
À l’époque déjà, des experts avaient averti que de tels aménagements pourraient s’avérer extrêmement néfastes pour l’environnement. La commission d’examen des documents d’urbanisme du ministère de l’Écologie avait proposé de revoir le projet, soulignant plusieurs aspects négatifs tels qu’une consommation d’eau excessive, la déforestation ainsi que des altérations de la morphologie du terrain et de la structure du sol. Nazif Cungu soutient que le nouveau projet de Mohamed Alabbar n’inclut pas la zone où des terrains de golf avaient été initialement prévus.
Une zone clé pour la biodiversité
Le lac de Šas est officiellement reconnu comme une « zone clé pour la biodiversité ». Il s’inscrit dans le système plus vaste du delta de la Bojana, l’un des complexes de zones humides les plus importants de la Méditerranée orientale. « Cela signifie qu’une biodiversité élevée est concentrée sur une surface restreinte ; une biodiversité sensible à la pollution, à l’urbanisation, au tourisme et aux modifications des régimes hydrologiques », souligne Azra Vuković.
« Étant donné que la gestion des eaux usées urbaines n’a jamais été traitée dans ce secteur, un projet tel que celui proposé par Alabbar nécessiterait la création d’installations de traitement des eaux usées », ajoute la défenseuse de l’environnement. « La description fournie dans l’étude de faisabilité ne correspond pas aux exigences requises. Il y a donc un risque important que les eaux usées provenant de ces installations finissent par se déverser dans le lac Šasko, compromettant gravement la qualité de ses eaux. »
La militante précise que la charge en matières organiques du lac a considérablement augmenté au cours des 30 à 40 dernières années, en raison de la pollution croissante de la rivière Bojana, à laquelle le lac est relié, ainsi que du ruissellement en provenance des zones environnantes. « En conséquence, le lac subit un processus de ‘vieillissement’ accéléré ; tout apport supplémentaire de matières organiques ne ferait qu’accélérer radicalement ce phénomène, menaçant non seulement la biodiversité, mais aussi sa survie même. »
Le lac subit un processus de ‘vieillissement’ accéléré ; tout apport supplémentaire de matières organiques ne ferait qu’accélérer radicalement ce phénomène, menaçant non seulement la biodiversité, mais aussi sa survie même.
Azra Vuković souligne également que toute la zone entourant le lac constitue un site archéologique inexploré d’une valeur inestimable ; il existe donc un risque sérieux que le lancement de grands projets de construction dans ce secteur ne compromette de manière irréparable son importance historique et culturelle. Toutefois, la Direction de la protection du patrimoine culturel soutient que le projet est prévu à un emplacement situé à environ un kilomètre du site archéologique, ce qui signifie qu’il ne se situerait pas dans la zone classée comme bien culturel protégé.
« Nichée au creux des collines, la région du lac de Šas se distingue par sa tranquillité. Le silence y règne, offrant une expérience unique », explique Azra Vuković. « Même les présentations du projet d’Alabbar décrivent le site comme étant ‘calme’ et ‘préservé’. Or, c’est précisément cette tranquillité qui serait anéantie — d’abord par les travaux de construction, puis par l’exploitation des soixante éléments d’infrastructure prévus, notamment les voies d’accès, l’éclairage public, la circulation, les activités touristiques, etc. »
« Le projet présenté par Alabbar est en totale inadéquation avec l’environnement, ainsi qu’avec la culture et l’identité architecturale de la région du lac Šasko », affirme également Zenepa Lika, architecte et directrice de l’ONG Dr. Martin Schneider-Jacoby. Ce que l’on nous présente, souligne-t-elle, n’est pas un centre d’écotourisme, mais un projet qui entre en conflit fondamental avec l’environnement et qui dévastera inévitablement une zone restée intacte jusqu’à présent.
Eagles Hills réagit
Après la publication de l’enquête du CIN-CG, Eagle Hills a publié un communiqué affirmant que son projet était développé conformément aux documents d’urbanisme en vigueur et dans le respect des procédures légales. L’entreprise a déclaré soutenir le droit du public à être informé des projets d’envergure et s’est engagée à communiquer en toute transparence avec les médias, les institutions et la communauté locale ; elle a toutefois dénoncé des « interprétations sensationnalistes risquant de donner une image déformée du projet et de sa conformité à la réglementation en vigueur ».
Le Centre pour le journalisme d’investigation du Monténégro (CIN-CG) a réagi en réaffirmant que toutes les affirmations contenues dans le rapport reposent sur des faits, sur la législation actuelle et sur les documents d’urbanisme du Monténégro. « Le ton de la réaction d’Eagle Hills est surprenant, surtout si l’on considère que nous avions contacté l’entreprise en temps utile pour lui poser une série de questions précises sur le projet. Malgré cela, nous n’avons jamais reçu de réponse », a déclaré le CIN-CG.
Cet article a été traduit dans le cadre de MOST – Media Organisations for Stronger Transnational Journalism, un partenariat journalistique financé par le programme Europe Créative qui soutient les médias indépendants spécialisés dans le reportage international.
